البيع الايجاري في القانون المدني الجزائري لطلبة الحقوق

***البيـــــــــــــــــــع الإيجاري ***


لقد تداول عدة فقها العقد الايجاري بتعريفات عديدة فان بدأنا بالتعريف التشريعي فالمادة الأولى من الأمر 01-105 المعدل و المتمم التي تنص على مايلي << البيع بالإيجار صيغة تسمح بالحصول على مسكن بعد إقرار شراءه بملكية ثابتة بعد انقضاء مدة الإيجار المحددة في إطار عقد مكتوب *


و أول تعقيب لهذا النص انه لم يعرف البيع بالإيجار كعقد يتضمن تصرف قانوني ينتج آثار قانونية فإنما هو صيغة عقدية لواقعة مادية .و هنا ما يدفعنا للبحث عن تعريفات فقهية .


التعريف الأول: البيع الايجاري يتم بصورة اتفاق يلجا إليه الطرفان إلى عقد الإيجار . ليخفيان فيه عقد البيع و يظهر من خلاله العقد على انه عقد إيجار عادي و يلعب فيه البائع دورا المؤجر في حين يلعب المستأجر المشتري.و عند انتهاء المشتري ( المستأجر ) سداد الأقساط و يتملك المال تلقائيا و بأثر رجعي يعود إلى يوم إبرام العقد.


التعريف الثاني : حيث غرف عقد البيع الايجاري بأنه عقد يتفق بمقتضاه البائع و المشتري على تأجير الشيء محل العقد لمدة معينة مقابل التزام هذا الأخير بدفع أجرة دورية فإذا أوفى المستأجر بجميع الدفعات الايجارية المستحقة عليه طوال مدة العقد و في مواعيدها المحددة تنتقل إليه الملكية دون أن يكلف بدفع مبالغ أخرى عند نهاية العقد أما إذا تخلف عند دفع الأقساط يفسخ عقد الإيجار فيكون المستأجر إعادة مل العقد للمؤجر.


التعريف الثالث حيث وصفو البيع الايجاري انه تشكيلة مميزة تجمع بين عمليات قانونية متعددة دون أن تنتمي إلى نمط واحد من العقود
و يرى الأستاذ توليــه<أن البيع الايجاري ذو مفهوم واسع قد يتم في صورتين إما إيجار بسيط مرفق بوعد بالبيع لجانب واحد أو أن يتم لكن نقل الملكية تسبقه مدة محددة في الإيجار أما وصفها إيجار مقترن بوعد بيع بعد نهاية المدة هي صورة مستقلة و قد جرى الفقه على تسميتها بإيجار مع وعد بالبيع .


خصائص عقد البيع بالإيجار
من أهم الخصائص المميزة للعقد الايجاري هي :


1- انه عقد ملزم لجانبين : حيث يلتزم المؤجر بوضع العين المؤجرة تحت تصرف المستأجر و يمكنه من الانتفاع بها انتفاعا هادئا دون أن يتعرض له أو لغيره و تمكينه من سكناها


2-انه عقد يرد على عقار : فمحل هذا العقد هو بيع بالإيجار لشقة للاستعمال السكني و ذلك بصريح المادة 4 من المرسوم التنفيذي رقم 01-105 التي تنص على مايلي<تطبق هذه الأحكام على المساكن المنجزة من ميزانية الدولة آو الجماعات المحلية و فقا للمعايير المساحة و الرفاهية المحددة سلفا>


3- انه عقد شكلي و هذا شيء بديهي كونه يرد على العقار و ذلاك بنص المادة 12 من الأمر 70-91 التي تنص على مايلي<زيادة على العقود التي يأمر القانون بإخضاعها للشكل الرسمي فان العقود المتضمنة نقل العقار أو حقوق عقارية ... يجب تحت طائلة البطلان أن تحرر في شكل رسمي مع دفع الثمن للموثق...>






4- انه عقد من عقود التصرف: و هذا يظهر جليا من المرسوم رقم 01-105 أن هذا العقد بعيد عن العقود الإدارة البسيطة و بل يدخل في عقود التصرف و هذا نظرا للأمد الطويل خلال هذا الإيجار المقترن بعقد البيع الذي تشترط فيه أهلية كاملة


5- هو عقد من العقود المركبة:فهو مزيج من عقود اختلطت فأصبحت عقد واحد و هذا هو حال هذا النوع من العقود أي البيع بالإيجار .